Do sprzedaży nieruchomości w Polsce potrzebny jest szereg dokumentów, a ich dokładna lista może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości (mieszkanie, dom, działka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz specyfiki danej transakcji (np. czy nieruchomość jest obciążona hipoteką).
Oto lista najczęściej wymaganych dokumentów, aby sprzedać nieruchomość:
- Dokument potwierdzający tożsamość sprzedającego:
- Ważny dowód osobisty lub paszport.
- Podstawa nabycia nieruchomości:
- Jest to dokument, który potwierdza, w jaki sposób sprzedający stał się właścicielem nieruchomości. Może to być np.:
- Akt notarialny umowy sprzedaży (jeśli nieruchomość została kupiona).
- Akt notarialny umowy darowizny (jeśli została darowana).
- Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia (jeśli została odziedziczona).
- Akt notarialny umowy o podział majątku wspólnego (np. po rozwodzie).
- Przydział lokalu (w przypadku starszych spółdzielczych praw do lokalu).
- Należy przedstawić oryginał tego dokumentu lub odpis notarialny.
- Jest to dokument, który potwierdza, w jaki sposób sprzedający stał się właścicielem nieruchomości. Może to być np.:
- Aktualny odpis z księgi wieczystej (KW):
- Jest to podstawowy dokument dla nieruchomości posiadających urządzoną księgę wieczystą (większość mieszkań własnościowych, domów, działek). Odpis można uzyskać w sądzie rejonowym (wydział ksiąg wieczystych) lub elektronicznie przez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (jeśli znamy numer KW). Notariusz zazwyczaj pobiera go samodzielnie w formie elektronicznej w dniu aktu.
- Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego:
- Wymagane, jeśli nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia lub darowizny (a czasem też zasiedzenia czy zniesienia współwłasności). Potwierdza ono, że należny podatek od spadków i darowizn został zapłacony, nie należał się, lub że zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych:
- Wydawane przez zarządcę nieruchomości lub spółdzielnię mieszkaniową. Potwierdza brak długów z tytułu czynszu, funduszu remontowego, opłat za media itp.
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych:
- Wydawane przez urząd miasta lub gminy. Potwierdza, że w sprzedawanym lokalu/domu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej:
- Od kwietnia 2023 roku jest to dokument obowiązkowy przy sprzedaży (i wynajmie) większości nieruchomości. Powinien być przekazany nabywcy najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Brak świadectwa może skutkować grzywną.
Dodatkowe dokumenty w zależności od sytuacji:
- W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez KW:
- Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej zawierające m.in. informacje komu przysługuje prawo do lokalu, o braku zaległości w opłatach, a czasem o stanie prawnym gruntu pod budynkiem.
- W przypadku sprzedaży działki:
- Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej (wydawane przez starostwo powiatowe/urząd miasta na prawach powiatu).
- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy (jeśli planu nie ma).
- Czasem zaświadczenie, czy działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w specjalnej strefie ekonomicznej.
- Zaświadczenie, czy działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.
- Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką:
- Zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia oraz promesę (zgodę banku) na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie kredytu.
- Jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim z ustrojem wspólności majątkowej:
- Do aktu notarialnego zazwyczaj stają oboje małżonkowie. Jeśli sprzedaje tylko jeden, potrzebna jest zgoda drugiego małżonka w formie notarialnej (chyba że nieruchomość stanowi majątek osobisty).
- W przypadku istnienia rozdzielności majątkowej, potrzebny będzie akt notarialny ustanawiający tę rozdzielność (intercyza).
Ważne uwagi:
- Notariusz: Sprzedaż nieruchomości w Polsce zawsze musi odbywać się w formie aktu notarialnego. Notariusz jest osobą, która ostatecznie zweryfikuje kompletność i poprawność dokumentów oraz poinformuje strony o ewentualnych brakach.
- Aktualność: Większość zaświadczeń (np. o braku zaległości, o zameldowaniu, odpis z KW) powinna być jak najbardziej aktualna, często notariusze wymagają dokumentów nie starszych niż 1-3 miesiące.
- Konsultacja: Zawsze warto skonsultować się z notariuszem lub z naszymi doświadczonymi specjalistami od nieruchomości, którzy pomogą skompletować wszystkie niezbędne dokumenty dostosowane do konkretnej sytuacji prawnej i faktycznej nieruchomości.