Mieszkanie z zajęciem komorniczym można legalnie sprzedać – a sprzedaż do skupu przed licytacją pozwala zwykle odzyskać znacznie więcej, niż zostanie po egzekucji. Skup spłaca wierzycieli bezpośrednio przy akcie notarialnym, egzekucja zostaje umorzona, a właściciel otrzymuje nadwyżkę. Kluczowy jest czas: realnie potrzeba 2–3 tygodni przed terminem licytacji. Wyjaśniamy, jak to działa i dlaczego licytacja to najgorszy finansowo scenariusz.
Masz wyznaczony termin licytacji? Liczy się każdy dzień – zadzwoń od razu: 502 603 308. Analiza zadłużenia jest bezpłatna i dyskretna.
Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?
Tak. Zajęcie nieruchomości (wpis w dziale III księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji) nie odbiera właścicielowi prawa do rozporządzania nią – sprzedaż jest ważna, a nabywca kupuje nieruchomość ze świadomością toczącej się egzekucji. Wprost stanowi o tym art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w nim w charakterze dłużnika. W praktyce jednak żaden kupujący z kredytem takiego mieszkania nie kupi, bo bank nie udzieli finansowania. Realnym nabywcą jest kupujący gotówkowy, który potrafi rozliczyć długi w ramach transakcji – i właśnie tak działamy.
Dlaczego licytacja to finansowo najgorsza opcja?
Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania, na drugiej – już tylko 2/3 (art. 965 i 983 Kodeksu postępowania cywilnego). Suma oszacowania sama w sobie bywa niższa od rynku, a z uzyskanej kwoty pokrywane są jeszcze koszty egzekucji i opłaty komornika. Efekt: właściciel traci realnie 30–40% wartości nieruchomości i nie ma żadnego wpływu na termin ani przebieg. Sprzedaż przed licytacją – nawet do skupu za 80–90% wartości z potrąceniem długów – niemal zawsze zostawia w kieszeni więcej.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z komornikiem – krok po kroku
1. Analiza zadłużenia (1–3 dni). Zbieramy pełną listę wierzycieli i sald: z księgi wieczystej, pism komorniczych i Twoich informacji. Bezpłatnie i dyskretnie.
2. Oferta z planem spłat. Otrzymujesz na piśmie: cenę, listę spłat do komornika i wierzycieli oraz kwotę nadwyżki dla Ciebie. Wszystko jawne, bez „rabatów za trudność”.
3. Uzgodnienia z komornikiem i wierzycielami. Ustalamy aktualne salda i sposób rozliczenia. Spłata egzekwowanej należności przed licytacją prowadzi do jej odwołania i umorzenia egzekucji.
4. Akt notarialny z depozytem. Środki trafiają do depozytu notarialnego, z którego notariusz wypłaca: wierzycielom – kwoty spłat, Tobie – nadwyżkę. Po spłacie wnioskujemy o wykreślenie wpisów z księgi wieczystej.
Ile czasu potrzeba, żeby zatrzymać licytację?
Minimum 2–3 tygodnie przed wyznaczonym terminem – tyle realnie trwa ustalenie sald, przygotowanie dokumentów i finalizacja u notariusza. Im wcześniej się zgłosisz, tym większa nadwyżka zostanie dla Ciebie, bo odsetki i koszty egzekucji rosną z każdym miesiącem. Zgłoszenie na kilka dni przed licytacją zwykle jest już za późno na pełną transakcję – choć nawet wtedy warto zadzwonić: czasem możliwa jest wpłata zatrzymująca licytację i sprzedaż tuż po niej.
Najczęstsze pytania
Czy komornik musi zgodzić się na sprzedaż?
Zgoda komornika nie jest wymagana do samej sprzedaży – kluczowa jest spłata egzekwowanych należności, która powoduje umorzenie egzekucji. Komornik jest informowany i rozlicza wpłatę zgodnie z przepisami.
Długi przewyższają wartość mieszkania – co wtedy?
Bezpłatnie policzymy, czy sprzedaż pokryje zobowiązania. Czasem pomagają negocjacje z wierzycielami (redukcja odsetek i kosztów), czasem sprzedaż z dopłatą – a czasem uczciwie powiemy, że lepsza będzie inna droga.
Czy stracę mieszkanie „za bezcen”, sprzedając do skupu?
Nie – wyceniamy nieruchomość jak wolną od obciążeń (80–90% wartości rynkowej), a długi są z tej kwoty spłacane, nie „karane”. Pełne wyliczenie pokazujemy w artykule ile płacą skupy nieruchomości.
Zacznij od bezpłatnej analizy
Prowadzimy skup zadłużonych mieszkań w Warszawie i całej aglomeracji – z komornikiem, hipoteką i przed licytacją. Zadzwoń: 502 603 308 albo zamów bezpłatną wycenę – w 24 godziny poznasz kwotę, plan spłat i realny harmonogram.
Podstawa prawna
Źródła pierwotne
- Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – rozporządzenie zajętą nieruchomością nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne; nabywca może uczestniczyć w nim w charakterze dłużnika.
- Art. 965 KPC – najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
- Art. 983 KPC – na drugiej licytacji cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.
- Art. 825 KPC – organ egzekucyjny umarza postępowanie na wniosek, w szczególności gdy zażąda tego wierzyciel.
- Art. 108 ustawy – Prawo o notariacie – notariusz ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu (depozyt notarialny).
Stan prawny: sierpień 2026. Teksty jednolite: Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 2026 poz. 468; Prawo o notariacie – Dz.U. 2026 poz. 614 (odczyt: 17.08.2026). Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej – w indywidualnych sprawach skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.
Zatrzymaj licytację – zadzwoń dziś
Bezpłatnie przeanalizujemy zadłużenie, przygotujemy plan spłat i ofertę. Spłacamy wierzycieli u notariusza, Ty dostajesz nadwyżkę.
O autorze: Kamil Drozdowicz
Specjalista ds. nieruchomości z ponad 10-letnim doświadczeniem na warszawskim rynku. W ABC Skup Nieruchomości odpowiada za wyceny i przeprowadzanie transakcji – od mieszkań w wielkiej płycie po kamienice i nieruchomości z problemami prawnymi. Poznaj nasz zespół.